马来西亚拍卖屋实际比市价低多少？

这个数字的真正含义

底价是起标价，不是成交价。有人竞标的单位往往以远高于底价的价格成交，因此 33% 的折扣中位数只是起点的差距，并不是您可以指望省下的钱。

折扣还得抵消一般买卖所没有的种种开销：拖欠的水电费与门牌税、可能的其他欠款、双方的律师费，以及一间您可能从未入内看过的房子的维修费。29% 的单位折扣达 40% 或以上——到了这个幅度，折扣通常反映的是地契、占用或欠款问题，而不是便宜货。

同一个问题，用注册成交来回答

上述折扣是相对于拍卖公告（Proclamation of Sale）中的估价计算的——那是贷款方的数字，而且在记录中的 18,910 个单位里只有 1,723 个列明。底价也附有建筑面积，因此可以算出每平方尺价格，而注册成交记录中有同一州属、同一房型的中位数。这种比较完全不需要估价，涵盖 8,432 个单位。

按这个标准，底价中位数比同一州属、同一房型的注册每平方尺中位价低 34.8%，而拍卖文件所称的折扣为 33%。注册成交数据显示两者之中这个差距较大，这正符合贷款方估价偏保守的预期。

按州属和房型配对，而不是按县区——拍卖单位没有县区资料，而地点大约只有一半能可靠地对应到县区，不足以作为发布的基础。因此，乡区县的独立式洋房是与包含州首府在内的中位数相比较，上表各行之间的差异大多源于此。请把每一行视为差距的大致幅度，而不是估价。另有 2,617 个单位有每平方尺底价，但没有可比的注册数据——土地、店铺、办公室及未注明层数的排屋——不计入此处任何数字。

各州属折扣

至少有 15 个可比单位的州属，折扣最大者在前。

吉兰丹的折扣中位数最大，为 46%，而霹雳为 26%。折扣较大并不代表市场较好——它通常反映相关房产转售的难度。

各房型折扣

计算方法

• 拍卖数据中凡同时具有底价与可比参考价的单位都纳入计算——即记录中 18,910 个单位里的 1,723 个。拍卖屋查询只列出即将举行的拍卖，本分析则包括拍卖日期已过的单位：上个月定下的底价仍能说明市场，剔除它们只会缩小样本，对准确性毫无帮助。
• 采用中位数而非平均数：少数折扣极大的单位会把平均数拉低到远低于一般买家所见的水平。
• 少于 15 个单位的组别不纳入，因为样本更小的中位数反映的是样本本身，而不是市场。
• 注册成交价来自成交记录查询背后的 NAPIC/JPPH 数据集。