Metodologi dahulu, kesimpulan kemudian.

Prinsip bukti

PropTools menganggap nilai berdaftar sebagai pemerhatian sumber, bukan penilaian. Harga iklan, anggaran nilai pasaran, harga rizab lelong dan harga jualan berdaftar ialah konsep yang berbeza dan tidak boleh digabungkan tanpa label.

Saluran import data

PropTools mengimport data setiap negeri daripada eksport Tableau awam rasmi NAPIC/JPPH ke dalam pangkalan data SQLite yang baharu. Ia mengesahkan medan wajib dan liputan seluruh negara, menukar meter persegi kepada kaki persegi, menjana ID rekod yang deterministik, menandakan baris terkini sebagai sementara, membina agregat negeri dan daerah, dan hanya selepas itu menggantikan pangkalan data sebelumnya secara atomik. Kemas kini yang gagal atau tidak lengkap mengekalkan pangkalan data terakhir yang telah disahkan dalam talian.

Penanda kualiti

Statistik teguh

Paparan awam harus menunjukkan bilangan sampel bersama median. Apabila sesuatu segmen mempunyai rekod yang mencukupi, PropTools akan memaparkan median mentah, median terpangkas, julat antara kuartil dan persentil ke-10 hingga ke-90. Min tidak dijadikan lalai kerana beberapa nilai luar biasa boleh memesongkannya.

Skor aktiviti pasaran

Skor aktiviti ialah gabungan 0–100 yang diterbitkan pada halaman analisis pasaran. Ia sengaja tidak dinamakan skor permintaan: permintaan memerlukan data dari sisi iklan seperti inventori, tempoh di pasaran dan kadar penarikan iklan, dan PropTools tidak mengumpul satu pun daripadanya. Menyimpulkan permintaan daripada jualan berdaftar semata-mata akan menjadikan tekaan kelihatan seperti ukuran. Setiap input di bawah datang daripada daftar rasmi.

activity_score =
    liquidity          × 0.40
  + price_momentum     × 0.30
  + auction_pressure   × 0.20
  + pipeline_pressure  × 0.10

liquidity         = percentile_rank(registered_sales among all districts)
price_momentum    = normalise(five_year_median_growth, −10%, +30%)
auction_pressure  = 100 − normalise(state_auction_lots_per_1000_state_sales, 0, 30)
pipeline_pressure = 100 − normalise(state_pipeline_units / state_sales × 100, 0, 60)

normalise(v, lo, hi) = clamp((v − lo) / (hi − lo) × 100, 0, 100)

Kecairan ialah kedudukan persentil, bukan nilai berskala: jumlah jualan menjangkau tiga peringkat magnitud, dan kedua-dua skala linear (semuanya termampat ke arah sifar) dan skala log (daerah dengan 441 jualan mendapat skor 55) tidak menggambarkannya dengan tepat. Nisbah lelongan dan nisbah projek akan datang diambil berbanding jumlah jualan negeri, kerana kedua-dua set data sumber disusun mengikut negeri. Dua komponen tekanan itu disongsangkan kerana jualan paksa dan bekalan akan datang yang belum terjual sama-sama menekan pasaran, bukan menyokongnya.

Had yang diketahui: senarai lelongan dan daftar projek baharu disusun mengikut negeri, bukan daerah, jadi dua komponen itu ialah isyarat peringkat negeri yang dikenakan pada setiap daerah dalam negeri tersebut. Daerah dalam negeri yang mempunyai banyak lelongan turut menanggung tekanan itu walaupun kawasannya sendiri tenang. Anggap skor ini sebagai perbandingan kasar antara daerah, bukan kedudukan yang tepat.

Matahari dan arah unit

Alat matahari tidak menggunakan sebarang set data. Kedudukan matahari dikira dengan algoritma NOAA, dan waktu matahari terbit serta terbenam diambil pada −0.833° di bawah ufuk — pelarasan piawai bagi pembiasan atmosfera dan jejari matahari itu sendiri, iaitu detik yang dicetak dalam almanak dan yang dilihat oleh orang di luar. Ia disemak berbanding waktu almanak yang diterbitkan bagi London dan juga Kuala Lumpur, kerana pada 51°U ralat akan menganjakkan waktu matahari terbit beberapa minit dan jelas kelihatan, manakala pada 3°U ralat yang sama tersembunyi dalam panjang hari yang hampir tidak berubah sepanjang tahun.

Tenaga pada dinding dikira daripada sinaran langsung sahaja. Jisim udara mengikut Kasten–Young, pengecilan mengikut anggaran langit cerah yang piawai, dan model ini mencapai puncak 953 W/m² berbanding 1,000 W/m² yang menjadi kadaran panel solar. Bagi permukaan menegak, kosinus tuju ialah cos(altitud) × cos(azimut − arah), sebab itulah matahari tengah hari, yang paling tinggi dan paling terik, jatuh pada bumbung dan bukan pada dinding. Jumlah disampel setiap hari kelima sepanjang tahun dan diskalakan kepada 365 hari.

Arah diberi kedudukan mengikut tenaga, bukan jam. Jam hanyalah proksi dan memberikan jawapan yang salah di sini: pada ekuinoks Mac di Kuala Lumpur, empat arah menerima 4.5 jam cahaya matahari yang sama selepas pukul 3 petang, dan antara arah itu dinding barat menerima lebih dua puluh kali ganda tenaga berbanding dinding selatan. Langit cerah ialah had atas, bukan ramalan — langit Malaysia berawan dan lembap — tetapi awan mengurangkan semua arah serentak, jadi perbandingannya kekal sah walaupun jumlahnya tidak.

Ia tidak melukis bayang. Itu memerlukan ketinggian setiap bangunan, dan Malaysia tiada sumber terbuka untuknya: OpenStreetMap mempunyai ketinggian bagi 5–17% bangunan di kawasan yang diukur, dan set data global berasaskan satelit yang dilesenkan untuk kegunaan komersial tepu sekitar 100 m, membaca Merdeka 118 sebagai 35 m sedangkan ketinggian sebenarnya 679 m. Kedua-dua angka itu diukur, bukan diandaikan. Oleh itu peta menunjukkan arah kompas matahari terbit dan terbenam di atas susun atur jalan, dan menyatakan dengan jelas bahawa garisan yang melintasi bangunan tidak bermakna bangunan itu telah diambil kira.

Jenayah dilaporkan

Angka jenayah dilaporkan datang daripada set data jenayah mengikut daerah PDRM, digabungkan dengan jumlah penduduk daerah DOSM dan dipaparkan bagi setiap 1,000 penduduk. Bilangan kes semata-mata kebanyakannya mengukur saiz penduduk, jadi ia tidak dijadikan angka utama.

Penggabungan inilah yang memerlukan ketelitian. PDRM melaporkan mengikut daerah polis, yang kawasannya tidak sama dengan daerah pentadbiran. Kuala Lumpur ialah satu daerah tetapi lima daerah polis, jadi kesemuanya dijumlahkan. Daerah yang baru diwujudkan selalunya tiada daerah polis sendiri — Kuala Nerus dikawal dari Kuala Terengganu, Putatan dari Penampang — jadi jenayahnya termasuk dalam angka daerah induknya manakala penduduknya berada dalam baris penduduknya sendiri. Sesuatu kadar hanya benar apabila kedua-dua bilangan meliputi kawasan yang sama, jadi daerah sebegini dilaporkan bersama. Polis juga memfailkan Labuan di bawah Sabah dan Putrajaya di bawah Kuala Lumpur, dan setiap negeri mempunyai baris jumlah bernama “All” yang akan menggandakan angka negeri jika dijumlahkan bersama daerahnya.

Setiap daerah polis dan setiap daerah penduduk diletakkan tepat sekali, melalui jadual yang jelas dengan sebab yang dinyatakan bagi setiap kes yang bukan padanan nama biasa. Dakwaan bidang kuasa disemak berbanding direktori PDRM sendiri dan senarai balai polis pada tempoh yang sama, bukan disimpulkan daripada peta. Binaan akan gagal melainkan hasilnya berjumlah semula kepada jumlah nasional PDRM bagi setiap tahun sejak 2016. Ia memang begitu, kecuali apabila angka Selangor PDRM sendiri bercanggah antara satu sama lain pada 2020 dan 2021; jurang itu direkodkan pada saiz tepatnya, dan sebarang jurang lain akan menghentikan binaan.

Jenayah yang dilaporkan bukan semua jenayah: kadar laporan berbeza mengikut tempat dan jenis kesalahan, dan hanya penduduk dikira dalam penyebut, jadi kawasan pelancongan dan pusat bandar kelihatan tinggi. Angka ini menggambarkan apa yang sampai kepada polis dalam setahun, bukan penarafan keselamatan bagi sesuatu jalan.

Kerosakan banjir

Angka kerosakan banjir datang daripada Jadual 2 Laporan Khas Impak Banjir DOSM: kerugian rumah, kenderaan, premis perniagaan dan pembuatan bagi setiap daerah, dibaca daripada buku kerja yang diterbitkan DOSM bersama setiap edisi. Setiap edisi memuatkan tahunnya sendiri dan tahun sebelumnya, jadi 2021 hingga 2025 datang daripada empat edisi, dan setiap tahun kecuali yang pertama dan terakhir dicetak dua kali. Kedua-dua cetakan itu sama hingga ke ringgit.

Angka utama ialah kerosakan pada rumah sepanjang lima tahun, bagi setiap rumah. Jumlah keseluruhan kebanyakannya mengukur saiz, dan mana-mana satu tahun kebanyakannya mengukur di mana hujan turun pada tahun itu: 2021 sahaja merangkumi hampir dua pertiga kerosakan lima tahun tersebut. Bilangan rumah ialah angka DOSM sendiri, dicetak di sebelah setiap daerah. DOSM melabelkannya sebagai tempat kediaman, tetapi angkanya sepadan dengan bilangan isi rumah Banci 2020.

Setiap angka disemak sebelum digunakan. Empat jenis kerugian dalam satu baris mesti berjumlah kepada jumlahnya, daerah-daerah sesebuah negeri kepada negeri itu, dan negeri-negeri kepada Malaysia; kemudian daerah seperti yang digabungkan di laman ini mesti berjumlah semula kepada angka nasional DOSM bagi setiap tahun. Sebarang kegagalan akan menghentikan binaan. Tiga kecacatan dalam sumber dikendalikan secara khusus: bilangan rumah Sabah terkurang dalam edisi 2022 dan 2023 dan dibetulkan pada 2024; mulai 2024 Perlis dibahagikan kepada tiga bahagian dengan rumah seluruh negeri disalin ke dalam salah satu daripadanya, jadi baris negeri digunakan; dan Hilir Perak diberi nota kaki sebagai termasuk Bagan Datuk sedangkan Bagan Datuk mempunyai barisnya sendiri, jadi kedua-duanya dipaparkan bersama.

Ini ialah kerugian yang dinilai selepas banjir yang telah berlaku, merentasi daerah yang jauh lebih luas daripada mana-mana satu banjir. Ia bukan ramalan dan bukan peta banjir, dan tidak dapat menyatakan sama ada sesuatu jalan akan dilanda banjir.

Had yang diketahui

Data transaksi terbuka mungkin tidak memuatkan alamat unit, bilangan bilik tidur, aras tingkat, keadaan dan atribut lain yang mempengaruhi nilai. Jumlah transaksi bagi tempoh terkini terkurang kira. Transaksi lelong atau transaksi antara pihak berkaitan boleh termasuk dalam data berdaftar. Nilai SPA yang disetem boleh berbeza daripada tanggapan pembeli tentang nilai pasaran semasa.